Az apport gazdasági társaságokhoz való tárgyi és nem pénzbeli hozzájárulás, amiért cserében az apportáló tulajdonosi joghoz jut. A mi területünkön maradva, ez jelen esetben egy ingatlan vagyonelem lesz.

Ebben a cikkben egy olyan példát szeretnék bemutatni, ahol a magánszemély két ingatlannal rendelkezik, eltérő tulajdoni hányaddal, és az újonnan alakuló cégének alapításakor, apportként kívánja ezeket felhasználni.

Nézzük a példát:

Adott egy magánszemély, aki 2017-ben vásárolt egy lakóingatlant 12 000 000 forintért, aminek 100%-os tulajdonosa. Illetve rendelkezik egy másik lakóingatlannal, aminek 50%-ban tulajdonosa csak, ezt 2018-ban vásárolta, a rá eső vételárrész 8 000 000 forint volt, a teljes vételár pedig 16 000 000 Ft. A magánszemély még ebben a hónapban, 2021 szeptemberében szeretne egy Kft.-t alapítani és a tulajdonában álló lakóingatlanokat, mint apportot betenni a leendő cégbe. Tegyük fel, hogy az apportált (piaci) érték az első ingatlan esetében 20 000 000 forint, a második ingatlan (rész) esetében pedig 13 000 000 forint.

Mielőtt levezetnénk számszakilag is az ügyletet, járjuk körbe általánosságban az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó szabályokat.

Az apport, ingatlan átruházásnak tekinthető a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) rendszerében, ezért az ingatlan-átruházásból származó bevételből a jövedelmet az Szja tv. 62. §-ában foglaltak figyelembevételével kell megállapítani a tulajdoni hányadok vonatkozásában, szerzési időpontonként.

Az Szja tv. 62. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségeket, vagyis
a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b) az értéknövelő beruházásokat;
c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet a bevételből a megszerzésre fordított összeg, az értéknövelő beruházások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonásával kell tehát elsősorban megállapítani.

A törvény meghatározza, mit lehet megszerzésre fordított összegként figyelembe venni. A hatályos szabályok alapján a megszerzésre fordított összeg főszabály szerint az átruházásról szóló szerződés szerinti érték.

Az Szja tv. 62. § (3) bekezdése értelmében, ha a megszerzésre fordított összeg a fentiek alapján nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a fentiek alapján kiszámított összeg:

100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Adójogi értelemben nincs akadálya annak, hogy egy ingatlan fele tulajdonrészét apportálják egy társaságba. A tulajdonosokat az adókötelezettségük csak a saját tulajdoni hányaduk vonatkozásában terheli.

Itt szeretném felhívni a figyelmet, hogy az ügylet cégjogi és polgári jogi vetületével kapcsolatban érdemes ügyvédhez fordulni.

Az előbbiek alapján megállapított jövedelmet 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli.

Amennyiben az apportált ingatlanok adófizetési kötelezettséget vonnak maguk után, úgy a magánszemélynek az érintett adóévről benyújtandó személyi jövedelemadó bevallásában az átruházásról számot kell adnia. Az adómentes-ingatlan átruházást a bevallásban szerepeltetni nem kell.

Adólevezetés a példa alapján:

1.) ingatlan esetén:
Értékesítés (apportálás): 2021
Szerzés éve: 2017
Bevétel: 20 000000 Ft
Költség: 12 000 000 Ft
Számított összeg: 8 000 000 Ft
Jövedelem (számított összeg 30%-a): 2 400 000 Ft
Adó: 360 000 Ft

2.) ingatlan (rész) esetén:
Értékesítés (apportálás): 2021
Szerzés éve: 2018
Bevétel: 13 000 000 Ft
Költség: 8 000 000 Ft
Számított összeg: 5 000 000 Ft
Jövedelem (számított összeg 60%-a): 3 000 000 Ft
Adó: 450 000 Ft

Számításaim szerint a magánszemélynek az apport átadásakor 2021-ben, 5 400 000 forint jövedelme keletkezik és 810.000 forint adót kell bevallania.

Adóoptimalizálás lehetősége esetén, ha a magánszemély a 2017-ben szerzett ingatlant 2022-ben apportálja, akkor az ügylet a fentieknek megfelelően már adómentes.

Ha úgy dönt, hogy a cégalapítást 2022-re halasztja, tekintettel arra, 3 hónap maradt az évből, a "fél" tulajdoni hányaddal rendelkező ingatlanrész után is kevesebb adót kell megfizetnie. 

Tehát ha a cégalapítás 2022-re tolódik át, a magánszemély az apportált ingatlanok (változatlan értékű) átadása esetén 1 500 000 forint jövedelmet szerez, ami után 225 000 forint személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik. Az adómegtakarítás 585 000 Ft.

Felhívnám továbbá a figyelmet arra, hogy az apportált ingatlan tulajdonjogának a megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával, valamint a NAV által erre a célra rendszeresített – a felek adóazonosító számát vagy az ennek hiányára utaló nyilatkozatot is tartalmazó – nyomtatvány (B400-as) benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül. A szerződést és a B400-as adatlapot jellemzően az ellenjegyző ügyvéd nyújtja be az ingatlanügyi hatósághoz.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

A többféle ingatlanértékesítési kombináció közül most egy olyan példát hoztam, ahol egyszerre, éven belül jelenik meg az ajándékozás és a vétel ugyanarra az ingatlanra.

Egy magánszemély 2021 januárjában, egyenesági ajándékozás útján 50 százalékos mértékű tulajdonrészt szerez egy lakóingatlanban (ajándékozási szerződésben feltüntetett összeg 10 millió forint). Az ingatlan megszerzésére fordított költsége, ügyvédi munkadíj 100 ezer forint. Az ajándékozási ügylet után, az adóhatóság nem szab ki illetéket. Ezt követően 2021 szeptemberében, ez a magánszemély a lakóingatlan másik 50 százalékos tulajdoni hányadát megvásárolja 10 millió forintért. Tervei szerint, a most már 100 százalékos tulajdonrészét képező ingatlant 2021 év végén értékesíteni kívánja 30 millió forintért.

A kérés az, hogy ebben az esetben hány szerzési időpontról beszélünk és mekkora adófizetési kötelezettség terhelheti a magánszemélyt?

A példánk alapján egy szerzési évről van szó: 2021. Független attól, hogy a magánszemély két ügylet keretében szerezte meg az ingatlan teljes tulajdonjogát. Jövedelemszámítás szempontjából viszont két levezetést kell készítenünk.

1. ügylet (ajándékozás)

Bevétel: 15 000 000 Ft (30 000 000*50%)
Költség: 11 250 000 Ft (30 000 000*75%*50)
Számított összeg: 3 750 000 Ft (15 000 000-11 250 000)
Jövedelem: 3 750 000 Ft (3 750 000*100%)
Adó: 562 500 Ft (3 750 000*15%)

Fontos! Abban az esetben, ha az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, az ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel 75 százalékát lehet költségként figyelembe venni, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

2. ügylet (adásvétel)

Bevétel: 15 000 000 Ft (30 000 000*50%)
Költség: 10 000 000 Ft
Számított összeg: 5 000 000 Ft (15 000 000-10 000 000)
Jövedelem: 5 000 000 Ft (5 000 000*100%)
Adó: 750 000 Ft (5 000 000*15%)

A két ügyletet összevonva, az SZJA bevallás megfelelő soraiba az alábbi összegek kerülnek:

Bevétel: 30 000 000 Ft
Költség: 21 250 000 Ft
Jövedelem: 8 750 000 Ft
Adó: 1 312 500 Ft

Számításaim szerint a magánszemélynek a 2021-es ingatlanértékesítést követően, várhatóan 1 312 500 forint személyi jövedelemadó kötelezettsége keletkezik.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

Bizonyos esetekben, a klasszikusnak mondható ingatlanértékesítés helyett cserével történik a tulajdonváltás.

Ez egy speciális helyzet. Ha az ingatlan értékesítése ingatlancsere útján jön létre, az ügyletet úgy kell tekinteni, mintha a szerződő felek két különálló adásvételi szerződést kötöttek volna. Egyszerre lesznek vevők és eladók. Ilyen esetben a bevétel a csereszerződésben feltüntetett összeg. Ha a szerződés nem tartalmaz az ingatlanra vonatkozó értéket, akkor, a bevétel összege megegyezik az illeték megállapításánál figyelembe vett értékkel.

Ha a csere egy részéhez értékkiegyenlítés is kapcsolódik, akkor az az összeg az azt megszerző magánszemély ingatlanértékesítésből származó bevétele lesz.

Például, ha az ingatlanok cseréje során az egyik "A" magánszemély a 35 millió forint értékű lakásáért egy kisebb, 25 millió forint értékű lakást  és 10 millió forintot kap, akkor az "A" magánszemélynek 35 millió, amíg a "B" magánszemélynek 25 millió forint ingatlanértékesítésből származó bevétele keletkezik.

Tehát a jövedelmet és adóját:

"A" magánszemély esetén 35 000 000 forintból (25 millió forint értékű csereingatlan+10 millió forint értékkiegyenlítés) kiindulva,
"B" magánszemély esetén 25 000 000 forintból (25 millió forint értékű csereingatlan) kiindulva kell megállapítani.

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.

Azt gondolhatnánk, hogy adózni minden esetben az ingatlanban szerzett tulajdoni hányad arányában kell. Fő szabály szerint ez így is van. Amennyiben az értékesített ingatlannak több tulajdonosa van, akkor az őket megillető bevételt a bejegyzett tulajdoni hányaduk alapján, személyenként külön kell meghatározni.

De! A szerződési szabadság megilleti a tulajdonosokat, így akár úgyis rendelkezhetnek, hogy a bevétel összegét nem a tulajdoni hányaduk arányában határozzák meg, hanem külön, a szerződésben rögzített összeg alapján, természetesen ekkor az adófizetési kötelezettségüket is ez alapján kell megállapítani.

Mit is jelent ez a gyakorlatban?

Tegyük fel, hogy három testvér egyenlő (1/3-1/3-1/3) arányban tulajdonosa egy 27 millió forinton értékesített ingatlannak. Fő szabály szerint minden tulajdonos ("A", "B", és "C") egyenként 9 millió forint bevételhez jut.

Abban az esetben, ha az adásvételi szerződésben külön rögzítik, hogy az egyikük ("A") a teljes bevételből 20 millió forintot kap, mert mondjuk ő gondozta az ingatlant, akkor a fennmaradó 7 millió forintot a másik két testvér ("B" és "C") osztja meg egymás között.

Így a szerződés szerint meghatározott bevétel(rész):

"A" testvér bevétele: 20 000 000 Ft
"B" testvér bevétele: 3 500 000 Ft
"C" testvér bevétele: 3 500 000 Ft

Tájékoztatom, hogy a tartalom szakmai véleménynek minősül.