Adott egy építőipari tevékenységet folytató gazdasági társaság, amely lakóparkokat épít. Jelenleg is rendelkezik készleten lévő ingatlanvagyonnal. Az elmúlt években eredményesen működött a cég. Így a tagok az eredménytartalék terhére osztalékkifizetést határoztak meg. Az egyik tag ingatlanban kapná meg az osztalékot, amit 2022-ben szeretne értékesíteni. Az osztalékként meghatározott ingatlan jelenleg 90%-os készültségi állapotban van. Értékét 25 millió forintban határozták meg, ekkora összegű nettó osztalékkifizetés illeti meg a tagot. Az osztalékkifizetést követően a tag – mint magánszemély és 100%-os tulajdonos – befejezné az ingatlan építését. Így várhatóan 40 millió forintért értékesítené azt 2022-ben. Felmerül a kérdés, hogyan kell az ügyletet jogszerűen elszámolni, s mikén adózik a magánszemély az ingatlanérékesítést követően?

Számviteli szempontból

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény rendelkezése szerint a lezárt üzleti év beszámolója alapján a társaság taggyűlése által jóváhagyott osztalékot a vállalkozás pénzben, vagy nem pénzbeli vagyoni értékkel is teljesítheti. Az osztalék fejében átadott pénzeszköztől eltérő eszköz (ingatlan) átadását az eszköz értékesítésként kell bizonylatolni és elszámolni az eszköz fajtájának megfelelő értékesítési szabályok alkalmazásával. Jelen esetben tehát az ingatlan osztalék fejében történő átadásakor a társaságnak - a számviteli törvény szabályait figyelembe véve – az ingatlan könyv szerinti értékét egyéb ráfordításként, a felek közötti megállapodás során megállapított értéket (ami a gyakorlatban a piaci, forgalmi értéket jelentheti) pedig egyéb bevételként kell elszámolni.

Személyi jövedelemadó vonatkozásában

Az osztalék kifizetése gyanánt adott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet az átruházás ellenértékeként kapott bevételből a költségekkel csökkentve kell megállapítani. 

Bevételnek tekintendő mindazon bevétel, melyet a társaság tagja az átruházással megszerez, tehát az adásvételi szerződés szerinti ingatlan eladási ára.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből az alábbi levonható költségek számolhatók el.

• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. illeték, ügyvédi díj),
• értéknövelő beruházások költsége,
• átruházással kapcsolatos kiadások (pl. hirdetési költség, ingatlan közvetítői díj, ingatlan értékbecslési díj).

A példában szó esett arról, hogy az ingatlan az átadás pillanatában csak 90%-os készültségi állapotban volt, és a tag szeretné az építkezést még az értékesítés előtt befejezni. FONTOS! Ha nem szakipari, hanem házilagos kivitelezésű munkával történik az ingatlan teljeskörű befejezése vagy ahhoz más által ingyenesen végzett munkát vesz igénybe a tag, úgy ezek költségként nem számolhatók el.

Az adókötelezettséget tehát úgy kell meghatározni, hogy az ingatlan eladási árát csökkenteni kell - az Szja tv. 62. § (2) bekezdésének h) pontjában meghatározottak szerint - az osztalékként megállapított összeggel, (mivel az osztalékot a tag ingatlanban kapta, amelyre tekintettel adófizetés történt) valamint a befejezéshez szükséges anyagokról és szakipari munkákról szóló magánszemély nevére szóló számlák ellenértékével.

Elszámolható költségként vehető továbbá figyelembe a megszerzésre fordított más kiadás és az átruházással kapcsolatos fent nevesített kiadások is. Adófizetési kötelezettséggel a tagnak csak abban az esetben kell számolnia, ha az ingatlan eladási ára magasabb, mint a bevétellel szemben elszámolható költségek együttes összege, tehát személyi jövedelemadó fizetés kizárólag a különbözet után keletkezik.

Illeték tekintetében

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 18. §-a értelmében a tagnak az osztalék kifizetéseként kapott nem pénzbeli vagyoni értéket (ingatlant) visszterhes vagyonátruházási illeték alá kell vonni, melynek mértéke 4 százalék.

A vagyonszerzési illeték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál az abban az időpontban fennálló forgalmi érték az irányadó, az ingatlanügyi hatóság a hozzá érkezett vagyonszerzési ügy iratait továbbítja [92. § (1) bekezdés] az állami adóhatóságnak, vagy a vagyonszerzésről az állami adóhatóság más módon tudomást szerez.

Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat), valamint az állami adóhatóság által erre a célra rendszeresített B400 számú nyomtatványának benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül.

Az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott szerződés (okirat) iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul, kísérőjegyzékkel továbbítja az állami adóhatósághoz (Itv. 91. § –  92. §).

Főszabály tehát, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz be kell jelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az Itv. az illeték kiszabásához szerződést, okiratot ír elő, melyet a bejelentéshez csatolni kell. Mivel az Itv. szerződést (okiratot) nevesít benyújtandó dokumentumként, így ha az ingatlanról a B400 számú nyomtatvány kitöltéséhez szükséges valamennyi adatot az osztalék kifizetéséről szóló taggyűlési határozat tartalmazza, akkor elégséges azt benyújtani, egyéb esetben pedig szükséges a felek között létrejött szerződés.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

Egy korábbi blogbejegyzésben már foglalkoztam az ingatlan apport személyi jövedelemadót érintő témakörével. Viszont, most kicsit tovább boncolgatom azt. Ebben a cikkben fókuszba kerül a szokásos piaci ár, mint meghatározás.

Az ingatlan, cégbe történő apportálásakor az elidegenítésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, amennyiben a magánszemély által apportált ingatlan értéke több, mint annak igazolt szerzési értéke. Itt fontos megjegyezni, hogy az apport értéke minden esetben a tag (tagok) által elfogadott értéket jelenti.

Bevétel esetén, a jövedelmet és annak adóját az ingatlan értékesítés szabályait figyelembe véve kell megállapítani. Ez az opció addig működik, amíg a cégbe apportált ingatlan vagy vagyoni értékű jog értéke megegyezik a szokásos piaci árral. 

Előfordulhat az, hogy egy apportált ingatlant kissé túlértékel a tag, annak reményében, hogy ezzel nagyobb tulajdoni hányadot szerez az adott gazdasági társaságban. Ilyenkor érdemes mérlegelni azt a tényt, hogy egyáltalán mennyit is érhet ténylegesen a cégbe bevitt vagyonelem.

Amennyiben az apportált vagyonelem, a tag vagy tagok által elfogadott értéke magasabb, mint a szokásos piaci ár, abban az esetben az értékkülönbözet az apportáló magánszemély egyéb jövedelmének fog számítani. A gazdasági társaság, mint kifizető, ebből az egyéb jövedelemből levonja a számított személyi jövedelemadó összegét, valamint szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettsége is keletkezik. 

Nézzük, a piaci érték meghatározásakor milyen szempontokat kell figyelembe venni:

Az Szja tv. alapelvei között az 1. § (4) bekezdésben találunk egy ide vágó megállapítást.

Az adókötelezettséget, az adó mértékét befolyásoló, a magánszemély adójának csökkenését eredményező eltérő szabály, adókedvezmény annyiban alkalmazható, illetőleg érvényesíthető, amennyiben az annak alapjául szolgáló szerződés, jogügylet, más hasonló cselekmény tartalma megvalósítja az eltérő szabály, az adókedvezmény célját. Az alkalmazhatóságot, illetőleg érvényesíthetőséget annak kell bizonyítania, akinek az érdekében áll. Ha a felek akár a szokásos piaci értékektől, áraktól való eltérítésekkel, akár színlelt jogügyletekkel kívánják érvényesíteni, növelni az adószabályok alkalmazásának előnyeit, akkor azokat az adókötelezettség megállapítása során figyelmen kívül kell hagyni.

Az Szja tv. 3. § 9. pontja értelmében a szokásos piaci érték az az ellenérték, amelyet független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenek vagy érvényesítenének.

Nem független felek között a szokásos piaci érték az az ellenérték (ár, kamat), amelyet

a) független felek alkalmaznak az összehasonlítható termék, szolgáltatás értékesítésekor gazdaságilag összehasonlítható piacon (összehasonlító módszer), vagy
b) a terméknek, szolgáltatásnak független fél felé, változatlan formában történő értékesítése során alkalmazott ellenértékből (árból) a viszonteladói költségek és a szokásos haszon levonásával határoznak meg (viszonteladási árak módszere), vagy
c) a termék, a szolgáltatás szokásos haszonnal növelt közvetlen önköltségével határoznak meg (költség és jövedelem módszer), vagy
d) független fél által az ügylet révén elért - megfelelő vetítési alapra (bevétel, költség, tárgyi eszközök és nem anyagi javak) vetített - ügyleti nyereség figyelembevételével állapítanak meg (ügyleti nyereségen alapuló módszer), vagy
e) a nem független felek az ügyletből származó összevont nyereségnek gazdaságilag indokolható alapon olyan arányban történő felosztásával határoznak meg, ahogy független felek járnának el az ügyletben (nyereség-megosztásos módszer), vagy
f) egyéb módszerrel állapítanak meg, ha a szokásos piaci érték az a)-e) pont szerinti módszerek egyikével sem határozható meg

azzal, hogy szokásos haszon az a haszon, amelyet összehasonlítható tevékenységet végző független felek összehasonlítható körülmények között elérnek, továbbá tőzsdén nem forgalmazott részvény, valamint vagyoni betét, üzletrész és más hasonló, tagsági jogot megtestesítő vagyoni részesedés szokásos piaci értéke - ha a magánszemély ennek ellenkezőjét nem bizonyítja - a vagyoni részesedést kibocsátó jogi személynek, egyéb szervezetnek a vagyoni részesedés megszerzésének alapjául szolgáló szerződés megkötésének, jogügylet létrejöttének napján ismert, a beszámoló elfogadására jogosult szerve által már jóváhagyott beszámoló mérlegében kimutatott saját tőke összegéből a vagyoni részesedésre arányosan jutó rész, növelve a kibocsátó jogi személy, egyéb szervezet olyan kötelezettségének összegével, amely a vagyoni részesedéshez kapcsolódó jóváhagyott osztalék, részesedés címén a vagyoni részesedés megszerzésekor még fennáll.

Az Szja tv. 3. § 69. pontja definiálja a független és nem független felek fogalmát: 

Független felek: azok a személyek (természetes személyek, jogi személyek, egyéb szervezetek), amelyek (akik) között nem áll fenn olyan szoros gazdasági, jogi kapcsolat, amelynek révén legalább az egyik fél meghatározó befolyást képes gyakorolni a másik fél gazdasági döntéseire, vagy amelynek révén a felek egymással szoros együttműködésben folytatják tevékenységüket (nem tekinthetők független feleknek különösen az egymással munkaviszonyban, tartós megbízási jogviszonyban álló személyek, továbbá a társas vállalkozás és a benne akár közvetlenül, akár közvetve - a közeli hozzátartozókat megillető jogokat együttesen számítva - többségi irányítást biztosító befolyással rendelkező magánszemély).

Fontos tudni, hogy a személyi jövedelemadó rendszerében, a vagyoni értékű jog adózását illetően, az ingatlan elidegenítésére vonatkozó szabályokat csak akkor lehet alkalmazni, ha az ingatlanhoz kapcsolódik. Nem ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog apportálásakor az Szja tv. 28. § (7) szakasza az irányadó.

Ne feledjük! Egyéb jövedelem szerzése esetén nem csak személyi jövedelemadó, hanem szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség is keletkezhet.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

A mindennapi életben találkozhatunk azzal a szituációval, amikor a magánszemély a saját tulajdonában álló ingatlanját, adomány formájában felajánlja egy szervezetnek. Most egy olyan példát hoztam, ahol a megajándékozott egy alapítvány.

A magánszemély 2020-ban vásárolt egy építési telket, majd úgy döntött, hogy ellenszolgáltatás és mindenféle kötelezettség nélkül, 2021-ben szeretné azt adomány formájában átadni egy közhasznú alapítványnak. Felmerül a kérdés, hogy a magánszemélynek az ügyletet követően keletkezik-e bevétele, ebből jövedelme és terheli-e személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség.

Az adomány köznapi értelemben azt feltételezi, hogy a juttatásra ellenszolgáltatás nélkül kerül sor.

Az adomány, támogatás adókötelezettségét az befolyásolja, hogy az ingatlant a magánszemély ellenszolgáltatás vagy anélkül juttatja az alapítvány részére.

Abban az esetben, ha a magánszemély az adományért – ez esetben ingatlanért – cserébe az alapítvány az adományozó felé semmilyen kötelezettséget nem vállal, az adományozó ezért ellenszolgáltatásban nem részesül, akkor az így juttatott – köznapi értelemben vett – adomány ajándéknak minősül.

Amennyiben a magánszemély ellenérték fejében juttatja az ingatlant, úgy – az Szja tv. rendelkezéseit figyelembe véve – bevétele keletkezhet.

Az Szja tv. 4. § (2) bekezdése alapján bevétel a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában - pénzben (e törvény alkalmazásában ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben - mástól megszerzett vagyoni érték.

A példa alapján a magánszemély ellenérték nélkül, azaz ajándékozás jogcímén juttatja az ingatlant az alapítvány részére, így a magánszemélynek abból sem bevétele, se jövedelme nem keletkezik, így személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége, illetve bevallási kötelezettsége sem lesz.

Az ingatlan ajándékozása tekintetében annak nincs jelentősége, hogy az alapítvány (megajándékozott) közhasznú-e vagy sem.

Összességében kizárhatjuk az Szja tv. 61. § alkalmazásának lehetőségét, mely az ingatlan átruházásából származó bevétel tekintetében fogalmaz meg szabályokat, mely abban az esetben lenne irányadó, amennyiben a magánszemély az ingatlanért cserébe ellenértéket szerzett volna.

Az adomány megszerzése az alapítvány részéről történik, mely során vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség merülhet fel, melyre az Itv. rendelkezéseit kell alkalmazni.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

Részben vagy egészben adómentes az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem a következő esetekben.

Adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetésekor az ingatlan vagy vagyoni értékű jog házastárs, bejegyzett élettárs általi megváltásából származó jövedelem. Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről, cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon, például gépjármű őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentes. Akkor is adómentes az ingatlan átruházás, ha nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból váltja meg a tulajdonrészt, például hitelt vesz fel.

Adómentes a magánszemélyek közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján, tartás vagy járadékfolyósítás ellenében átruházott ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem.

Szintén adómentes a nyugdíjas magánszemély központi költségvetési szervvel vagy helyi önkormányzattal kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződése alapján megszerzett jövedelem.

Adómentes a helyi önkormányzat, vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés. Ide tartozik a bérlakásból távozó bérlőtársnak bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeg is. Adómentes jövedelem a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetésekor a más lakás biztosítása helyett a bérlőnek a helyi önkormányzat által fizetett térítés is.

Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 000 forintot meg nem haladó része, ha a magánszemély a termőföldet
- olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább 5 évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy
- olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

Adómentes a termőföld értékesítésből származó teljes jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet úgy adja el az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részarány-tulajdon megszüntetését eredményezi.

Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet
- olyan regisztrációs számmal rendelkező, magánszemély állattenyésztőnek adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelésére használja, vagy
- olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítására legalább 10 évre bérbe adja.

A törvény az adómentesség egyik feltételeként határozza meg az 5 és 10 éves hasznosítási időszakot. Az 5, vagy 10 éves időszak kezdő napja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja. Ha a termőföld harmadik féllel kötött szerződés alapján haszonbérletben van, akkor kezdő napnak a haszonbérleti szerződés lejártát követő december 31-ét kell tekinteni.

2019. július 24-től adómentes a termőföld értékesítéséből származó bevétel, ha az osztatlan közös tulajdonban levő földterületet valamely tulajdonostársnak értékesítik. Ez a szabály a 2019. január 1-jétől megszerzett bevételekre alkalmazható.

Adómentes a termőföld átruházása
- magánszemélynek, birtokösszevonási céllal,
- települési önkormányzatnak szociális földprogram céljából, vagy
- a Nemzeti Földalap javára,
- osztatlan közös tulajdonban lévő földterület valamely tulajdonostárs részére.

Birtokösszevonási cél, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld – a település közigazgatási határától függetlenül – egymással szomszédossá válik, Szomszédos termőföldek azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna választ el. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen az időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlanadásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni.

Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, akkor az eladónak – legkésőbb a bevallás benyújtásakor – rendelkeznie kell a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevő nyilatkozatát az eladó köteles az adó megállapításához való jog elévüléséig megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkövetkezményeit a NAV a vevőre terheli.

A magánszemélynek nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából megszerzett bevétel után, ha azt a magánszemély bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. Ha a bevételt a magánszemély csak részben fordítja a tartozásai megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani, amely a tartozások megfizetésére fordított bevétel és a teljes bevétel különbözete alapján meghatározható.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.