Blog

    Ön itt van:  
  1. Kezdőlap

Blog

Egy házaspár férfi tagja a házasság időszakában vásárolt egy ingatlant, amit még a vásárlás évében értékesít. Ebben az esetben az ingatlan, tekintettel arra, hogy a házassági életközösség idejére házassági vagyonközösség jön létre, közös vagyonnak minősülhet. Bejegyezett tulajdonjog csak a férj nevén van. Felmerülhet a kérdés, hogy ilyen esetben hogyan oszlik meg a bevétel és költség az SZJA bevallás elkészítésekor?

- Kizárólag a férj az, aki bejegyzett tulajdonjoggal rendelkezve bevallja az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, ő viselve az összes kötelezettséget?

- A férj és a feleség is SZJA bevallást készít, amiben a bevételt és a felmerült költségeket megosztják? Bár a feleségnek nincs bejegyzett tulajdonjoga.

- Ha lehetőség van megosztásra, mi alapján döntik el az arányt? Vagy esetleg fixen 50%-50%?

A teljesség igénye nélkül ezt a kérdéskört járjuk körbe.

Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) rendelkezik.

Az Szja tv. 60. § (1) bekezdése szerint az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni.

Az ingatlan értékesítésből származó adóköteles jövedelem megállapításához az Szja. tv. 62. § (1) bekezdése alapján az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni a magánszemélyt terhelő költségeket, melyek az alábbiak lehetnek:

a) megszerzésre fordított összeg és az azzal összefüggő kiadások,
b) az értéknövelő beruházások,
c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások.

Amennyiben az értékesített, a házassági életközösség ideje alatt megszerzett ingatlan a szerzéskor csak az egyik házastárs nevére jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, és az nem tartozott a külön­vagyonához, akkor figyelemmel kell lenni a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban Ptk.) rendelkezéseire.

A Ptk. 4:37. § (1) bekezdése irányadó ebben az esetben, amely szerint a házastársi vagyonközösség esetén a házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek.

Fentiekre tekintettel tehát ilyen esetben az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő házastársnál a szerzési időpont és az ingatlan szerzési értéke a tulajdonosként bejegyzett házastárs szerzési időpontjával és a szerződésben szereplő vételár ½ részével egyezik meg.

Az Szja tv. 4. § (6) bekezdése alapján közös tulajdon esetén - a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában - az ingó vagyontárgy, az ingatlan átruházásából, bérbeadásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból, az értékpapír elidegenítéséből származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, azzal, hogy a tulajdonostársak közössége esetén az említett tevékenységekből származó bevétellel szemben - e törvény szerint elismert - költség bármelyik tulajdonos nevére szóló bizonylat alapján elszámolható. Házassági vagyonközösség fennállása alatt - az előzőekben említetteket kivéve - ezen időszakban a felek tevékenységéből származó és minden más jövedelem után azt a magánszemélyt terheli adókötelezettség, aki a tevékenységet folytatja, vagy aki a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül. 

A mai blogbejegyzésben az illeték utólagos elszámolásának lehetőségét vizsgáljuk meg.

Egy magánszemély 2019-ben építkezési céllal vásárolt egy telket, vállalva, hogy 4 éven belül lakóházat építtet rá. A NAV 2019-es keltezésű határozatában, 2023-ig felfüggesztette az illetékfizetési kötelezettséget. Az építkezésre nem került sor, a magánszemély 2021-ben értékesítette a telket. Az értékesítést követően, ennek tényét bejelentette az adóhatóságnak, aki 2022 év elején határozatban megállapította az illeték, valamint a késedelmi pótlék összegét. A magánszemélynek most, május 20-áig kell számot adni az szja-bevallásában a 2021-es ingatlanértékesítésről. Felmerülhet a kérdés, hogy a 2019-ben megállapított, de felfüggesztett, majd 2022-ben megfizetett illetékösszeget elszámolhatja-e költségként? Vagy maga a felfüggesztés ténye „szankció” jellegű, így azt utólag már nem lehet érvényesíteni?

Nézzük mit olvashatunk ki az Szja tv. 62. § (1) bekezdés a) pontjából.

62. § (1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;

A törvény nem támaszt időbeli korlátot, tehát nem azt mondja, hogy a felmerült költségeket csak az ingatlanértékesítés időpontjáig lehet figyelembe venni. Azt mondja, hogy a költségelem figyelembe vehető az ingatlanértékesítéssel összefüggésben.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

  • megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,
  • értéknövelő beruházások,
  • a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Az Szja tv. nem nevesíti az ingatlan megszerzésével/átruházásával kapcsolatban elszámolható költségeket. Ilyen költségnek tekintjük tipikusan az ügyvédi költséget, a szakértő és az ingatlan­közvetítő díját, a hirdetés díját, az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó ún. ingatlanszerzési illeték összegét.

Tekintettel arra, hogy a 2022. évben megállapított illeték a 2019. évben vásárolt telek megszerzéséhez kapcsolódóan került kiszabásra, a 2021. évben történt értékesítéséből származó bevételből levonható költségként az utólag megfizetett illeték.

Amennyiben az illeték kiszabó határozat meghozatalára 2022.05.20-a után kerülne sor, akkor a már benyújtott bevallás önellenőrzéssel módosítható, a befizetett illeték utólagosan is elszámolható.

Ebben az esetben az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékot azonban meg kell fizetnie.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül. 

Előző blogbejegyzésben az ingatlanértékesítést eladói szempontok alapján vizsgáltuk meg, most nézzük, hogy miként alakul ez vevői oldalról.

Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant ötnél kevesebb éve szerezte. Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.

1. Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után?

Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani. Az ingatlan forgalmi értékét az adóhatóság állapítja meg. (A forgalmi érték az az érték, amelyért az ingatlan általában eladható, ezért sok esetben megegyezik azzal a vételárral, amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben szerepel.) Ennek az összegnek a 4%-a az illeték. Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.

2. Az ingatlannak a csak a fele lett az enyém, akkor az illeték is csak a fele lesz?

Igen. Ha egy ingatlannak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerzi meg, az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.

3. Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog is van, akkor hogyan kell kiszámolni az illetéket?

Ha a vagyonszerzéssel egyidejűleg alapítanak haszonélvezeti jogot, illetve a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant adják el, a tulajdon megszerzőjének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell csak illetéket fizetni.

4. Mikor van helyszíni szemle az illetékkiszabás során?

Az adóhatóságot illeti meg az a jog, hogy megállapítsa az illetékkiszabáshoz irányadó forgalmi értéket. Ehhez felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait, az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat, a vevő nyilatkozatát és szükség esetén helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban.

5. Van-e olyan kedvezmény, hogy ha veszek egy lakást, az eladott lakásomat beszámítják és így kevesebb lesz az illeték?

Igen, ez az egyik leggyakrabban alkalmazott kedvezmény az illetékfizetés során az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménye. Ha lakást vesz és az ezt megelőző három vagy ezt követő egy éven belül másik lakását eladja, a forgalmi értékek különbözete után kell csak illetéket fizetni. Így ha kisebb értékű lakás eladása után nagyobb értékűt vesz, a különbözet után kell csak 4%-os illetéket fizetnie. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárol, mint az értékesített lakásingatlana, egyáltalán nem kell illetéket fizetnie, az erre az esetre irányadó illetékmentesség miatt. A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell az adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon.

6. Építkezni szeretnék ezért telket vettünk. Ez illetékmentes?

A lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése azzal a feltétellel illetékmentes, ha Ön vállalja, hogy az illetékkiszabásra történő bemutatástól számított 4 éven belül lakóházat épít. Szükséges az is, hogy a felépített lakóházban a lakás hasznos alapterülete elérje a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10%-át. Erről nyilatkozni kell legkésőbb addig, amíg az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé nem válik. A nyilatkozattétel után az adóhatóság felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt. Ellenkező esetben az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

7. Milyen további kedvezményekkel lehet csökkenteni az illetékfizetést?

Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódóan számos egyéb kedvezmény is igénybe vehető, amelyek révén csökkenthető a fizetési kötelezettség. A magánszemélyekre irányadó, leggyakrabban előforduló további kedvezmények:

első lakásszerzés esetén járó kedvezmény

új építésű lakás szerzése esetén járó kedvezmény

8. Be kell jelentenem a NAV-nál, hogy ingatlant vettem?

Ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését a földhivatalhoz kell bejelenteni az azt tartalmazó szerződés benyújtásával. Ezzel a bejelentéssel egyidejűleg benyújtandó ’B400-as adatlap szolgál arra, hogy a vevő nyilatkozzon adatairól, illetékmentességéről, illetékkedvezményről.

9. Meddig kell megfizetni az illetéket?

A földhivatal a határozatát megküldi a NAV-nak. A határozathoz csatolja az illetékkiszabáshoz szükséges iratokat. A fizetendő illetékről a NAV határozatot (fizetési meghagyást) hoz. Az adózónak legkésőbb a határozat kézbesítésétől számított 30. napig kell befizetni az illetéket.

10. Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az illetéket?

A NAV-nál kérelmezhető fizetési kedvezmény. Ez lehet részletfizetés vagy fizetési halasztás is.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül. 

Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant ötnél kevesebb éve szerezte.

1. Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetni az ingatlan értékesítése után?

Ha eladott ingatlanát, lakását legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie és a bevételt nem kell feltüntetnie az szja-bevallásban. Adómentes például a váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után fizetett összeg; magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték.

2. Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetni az ingatlan értékesítése után?

Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.

3. Melyik időpontot kell figyelembe venni a szerzés időpontjaként?

Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.

4. Ha nem telt még el 5 év az eladott ingatlan megszerzése óta, hogy kell kiszámolni a személyi jövedelemadót?

A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél. Az így számított összeg a szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken. Az 5. évben a számított összeg 0-ra csökken.

Ha az ingatlanértékesítés éve 2021, a szerzési év pedig:

2021 akkor a jövedelem adóköteles része 100%
2020 akkor a jövedelem adóköteles része 100%
2019 akkor a jövedelem adóköteles része 90%
2018 akkor a jövedelem adóköteles része 60%
2017 akkor a jövedelem adóköteles része 30%
2016 akkor a jövedelem adóköteles része 0%

A magánszemélynek nem keletkezik adóköteles jövedelme, ha az ingatlant 2016-ban vagy azt megelőzően szerezte és 2021-ben értékesíti, függetlenül attól, hogy az ingatlan lakás, üdülő, üzlethelyiség, építési telek, szántóföld stb.

Jövedelem: a bevétel költségekkel csökkentett része.

A bevétel meghatározása. Tipikusan: eladási ár, cserébe kapott ingatlan értéke, a vevő által fizetett kamat.

Az elszámolható költségek meghatározása. Költségként a magánszemély vagy más tulajdonos nevére kiállított, számlával, más bizonylattal igazolt kiadás vehető figyelembe, de csak abban az esetben, ha azt korábban költségként nem számolták el.

Elszámolható kiadás:

Az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg.

Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például: illeték, ügyvédi költség.

Az értéknövelő beruházás költsége.

Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, például: hirdetési díj, ügyvédi költség.

Fontos, hogy ezekről az összegekről számlával vagy más bizonylattal kell rendelkeznie.

5. Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani, az adót megfizetni?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban. Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a jövedelmét bevallhatja úgy is, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetét kiegészíti, majd elfogadja. Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor az szja-bevallásában nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szochofizetési kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíti.

6. Mi a teendő, ha nem tudja megfizetni az adót?

Indokolt esetben az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére és jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelemfelhasználási körülményeire tekintettel az szja-kötelezettség alól mentesítheti a NAV.

7. Kell-e az ingatlanértékesítés után áfát fizetni?

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így esetükben nem merül fel áfafizetés lakás értékesítése esetén. Ugyanez vonatkozik a házak eladására is. Kivétel a sorozatjellegű értékesítés.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

Egy házaspár 2021-ben gyermeküknek ajándékozza azt a lakást, ami már több, mint öt éve a tulajdonukban ált. Az ajándékozási szerződésben 30.000.000 forintot határoznak meg. A gyermek 2022 januárjában 28.000.000 forintért értékesíti az ingatlant, a bevételből telket vásárol, amin családjával építkezni szeretne.

Nézzük az adólevezetést:

Bevétel: 28.000.000 Ft
Megszerzésre fordított összeg: 21.000.000 Ft (28.000.000*75%)
Számított összeg: 7.000.000 Ft (28.000.000-21.000.000)
Jövedelemrész: 100% (szerzést követő 1 év)
Jövedelem: 7.000.000 Ft (7.000.000*100%)
Adó: 1.050.000 Ft (7.000.000*15%)

Magyarázat:

  • bevételnek az értékesítés összegét kell tekinteni,
  • figyelemmel arra, hogy az ingatlanszerzés ajándékozással történt, és az egyenesági rokonság miatt nem keletkezett illetékkiszabás, a megszerzésre fordított összeg a bevétel 75% lesz,
  • fontos megjegyezni, hogy ilyen esetekben más, a bevétellel szemben felmerült költséget nem lehet elszámolni,
  • a telekvásárlás ténye nincs ráhatással az adófizetési kötelezettségre,

Sajnos a megajándékozott gyermeknek 1.050.000 forint összegű személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezett. 

Mit lehetett volna másként csinálni?

  • Ha a szülők értékesítették volna az ingatlant, akkor nekik már nem keletkezik adófizetési kötelezettségük, hiszen a lakás tulajdonjoga több, mint 5 éve az övék volt.
  • A szülők az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet egyösszegben, ajándékként átadhatták volna a gyermeküknek.
  • Tekintettel arra, hogy egyenesági ajándékozásról beszélünk, az átadott pénzösszeg után sem adó-, sem pedig illetékfizetési kötelezettség nem keletkezik.
  • Ezzel a megoldással megspórolható lett volna 1.050.000 Ft.

Szeretném tájékoztatni, hogy a blogbejegyzés szakmai véleménynek minősül.

Off Canvas Menu